Büyük şehirlerde konut fiyatlarının hızla artması konut satışlarını yavaşlattı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, nisan ayında Türkiye’de konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 35,6 azalarak 85 bin 652 oldu. kamuoyu ve kredi imkanlarının daralması da satışları etkileyen diğer unsurlar arasında yer alıyor. Buna rağmen yatırımcıların yurt dışından konut alma eğilimi hızla artıyor. Dövize dayalı kira gelirinin yanı sıra AB ülkelerinde serbest dolaşım ve ileride vatandaşlık alma şansı da sunan bu yatırım, gayrimenkul yatırımcılarının radarlarını yurt dışına çevirmelerine neden oluyor. TÜİK tarafından yayınlanan “Yurt Dışından Gayrimenkul Edinme İstatistikleri”ne göre; 2020 yılında Türk vatandaşları yurt dışından 35 bin 184 konut alırken, 2021 yılında bu sayı 45 bin 789’a yükseldi. Uluslararası gayrimenkul piyasasında pazarlama ve satış danışmanlığı yapan Vesta Global’in kurucu ortağı Armağan Akyüz, “ Son istatistikler henüz yayınlanmamış olsa da 2022 yılında bu rakamın üzerine çıkacağı tahmin ediliyor.”
Avrupa Birliği (AB) ülkeleri, İngiltere ve ABD bu alanda Türk yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. İlk tercih Avrupa. Teuta Narazan, “AB ülkelerinde gayrimenkule yatırım yapmak, AB’de serbest dolaşım, vatandaşlık ve yüksek kira geliri gibi birçok avantaj sağlayabilir. Yüksek getirili gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen, çocukları için iyi bir eğitim kariyeri planlayan ve uluslararası yatırımlarını daha sağlıklı yönetmek isteyen Türk vatandaşları yurt dışında gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor.
AB Altın Vizesinin Anahtarı
Bu amcalarla birlikte yola çıkan Türk vatandaşlarının tercihi elbette Golden Visa kapsamındaki ülkeler oluyor. AB ülkeleri arasında yer alan AB üyesi olmayan bir ülke vatandaşı için oturma izni ve vatandaşlık programı olarak tanımlanan Golden Visa, İspanya, Portekiz, Yunanistan ve Malta’yı kapsamaktadır. Her ülke için gerekli yatırım miktarı farklıdır. Yunanistan için 250 bin avroluk gayrimenkul yatırımı ile AB serbest dolaşımına kavuşmak mümkün. Portekiz’de bu rakam 280 bin avrodan başlıyor, İspanya’da ise 500 bin avroyu buluyor. Bu maliyetlerin üzerine bir de avukatlık ve alım-satım giderleri eklenir. Yatırımın ardından Yunanistan iki ay içinde serbest dolaşım hakkı verirken, Portekiz’de bu süre bir yıla yaklaşıyor.
Ancak Portekiz, A2 seviyesinde Portekizce öğrenen ve Portekiz’e gelen mülk sahiplerine her yıl 5 yıl serbest dolaşımdan sonra 1 hafta vatandaşlık vermektedir. Elbette her ülke bu noktada cazip değil. Örneğin İspanya çifte vatandaşlığı kabul etmediği için Türk vatandaşları tarafından tercih edilmemektedir. Teuta Narazan, “Buradaki amaç yatırım yapmak ve serbest dolaşım elde etmek. “Kimse Türk vatandaşlığını değiştirmek istemiyor” diyor.
Amaç Yatırım Çekmek
Son yıllarda yaşanan ekonomik yüklerden kurtulmak için serbest dolaşım hakkını kullanarak sermayeyi ülkelerine çekmek isteyen ülkeler bu sistemi en verimli şekilde değerlendirmeye çalışmaktadır. Örneğin Portekiz, yatırım yapılacak bölgeleri sınıflandırıyor ve daha az yatırım çeken bölgelere vergi avantajı sunuyor. “Benzer bir uygulama Türkiye’de de uygulanabilir. Büyük şehirlerden vatandaşlık için emlak fiyatları yukarıda tutulabilir. Öte yandan doğuya yapılan yatırımlar daha düşük tutularak bölgeye giden yatırım artırılabilir” diyor Teuta.
Öte yandan Yunanistan, bu işten sadece inşaat firmalarının yararlanmasını önlemek için, Yunan vatandaşlarının sattığı konutlara daha düşük vergiler getirerek bu alandan elde edilen gelirin tabana yayılmasını da sağlıyor. Yunanistan da 31 Temmuz prestijiyle birlikte bazı değişikliklere gidecek. Selanik, Santorini gibi tanınan bölgelerden alınacak gayrimenkullerde alt limiti 500 Euro’ya çıkarıyor.” Portekiz de Golden Visa’nın emlak sektöründe spekülasyon yarattığı gerekçesiyle sistem üzerinde emsal niteliğinde değişiklikler yapmaya hazırlanıyor.
Yurt dışı gayrimenkul yatırımları sadece Türkiye’de değil tüm dünyada artıyor. 2021 yılının prestiji ile pazar büyüklüğü 400 milyar doları aştı. 2022 yılında pazarın yüzde 22 büyüyeceği tahmin ediliyor. Bu pastadaki en büyük pay ise; ABD, İngiltere, İspanya, Portekiz ve Birleşik Arap Emirlikleri gibi ülkeleri alıyor. Çin ve Hindistan vatandaşları, gayrimenkul alımı ile sunulan vatandaşlık veya oturum programlarını en çok tercih edenler arasında yer alıyor. Yeni vergi uygulamaları nedeniyle, BREXIT sonrası AB ülkelerinde ikamet elde etmek isteyen ABD ve Fransız vatandaşları, İngiliz vatandaşları son dönemde ikamet ve vatandaşlık programlarına dahil edilmektedir.
